Il governo assicura che la riforma del catasto non produrrà aumenti di tasse. Sarà davvero così? 

Dal 2026 ci saranno immobili che acquisteranno valore e altri che lo perderanno?

Con la revisione, certamente. Del resto, le nostre città, al loro interno, hanno subìto delle trasformazioni, anche ad opera di infrastrutture costruite di recente, di cui le rendite catastali precedentemente attribuite non hanno tenuto conto. Ci sono insomma delle zone che hanno acquistato valore, perché magari riqualificate, ed altre che lo hanno perso perché si sono degradate: ovviamente in sede di stima si dovrà tener conto delle caratteristiche dell’immobile (incluso lo stabile di cui fa parte) ma anche della sua allocazione. Del resto, la revisione delle rendite (che andrebbe effettuata davvero periodicamente) è un processo di adeguamento delle stesse ai nuovi valori di mercato degli immobili, che sono abitazioni ma anche uffici o negozi e capannoni. In questi anni le zone industriali spesso si sono impoverite o desertificate, e per gli uffici si è attuata una concentrazione in una specifica area della città.

I nuovi valori potranno dividere Sud e Nord? 

Per quanto detto, la revisione delle rendite dovrà tener conto del mercato locale: se il valore degli immobili abitativi a Milano è maggiore di quello di una piccola città (dello stesso Nord, come del Sud) avverrà sicuramente che due abitazioni pur avendo la stessa superficie e le stesse caratteristiche avranno valori diversi. Come accade oggi.

Si può escludere una stangata per l’italiano medio proprietario di casa?

Il carico fiscale sugli immobili in Italia è già elevato: supera i 40 miliardi di euro l’anno (la metà proviene dall’Imu e il resto da Irpef, cedolare secca sugli affitti e imposte sugli acquisti). Il gettito dal mattone è diminuito di circa 3 miliardi, in seguito all’eliminazione dell’Imu sulla prima casa nel 2013. Le rendite catastali restano inferiori al valore di mercato. Tuttavia, secondo una ricerca Alexia (studio di 40 commercialisti tra Milano, Roma e Firenze) negli anni la forbice si è ridotta perché il costo delle abitazioni in Italia è diminuito in media del 20% in dieci anni a differenza di quanto accaduto in generale in Europa, dove sono cresciuti del 20%. I mutui sono invece in costante crescita e hanno superato i 406 miliardi di euro, 13 miliardi in più rispetto a dieci anni fa.

Chi deve temere dalla riforma del catasto?

Innanzitutto, i proprietari di immobili non accatastati o non accatastati correttamente. Lo stesso Draghi ha detto che il primo obiettivo è accatastare tutto: si pensi che solo di recente, grazie alle riprese aeree, il Fisco ha potuto accertare i fabbricati costruiti ma non dichiarati sui terreni. 

Cosa cambierà tra case popolari e case di lusso?

I criteri in base ai quali si distinguono le case di lusso dalle case popolari non cambieranno, verosimilmente. Si tratta di caratteristiche specifiche dell’immobile (superficie, rifiniture, caratteristiche del palazzo, ecc.) e dello stabile di cui è parte. Le differenze sussistono. Con l’attuale sistema, ad esempio, abitazioni d’epoca ma di pregio e in posizione centrale possono avere talora valori fiscali minori di quelli di case della stessa superficie in periferia ma nuove. Con la riforma si adopererebbero valori a metro quadrato basati su prezzi e canoni di mercato. 

Da chi dipende la revisione dei tributi a carico dei proprietari?

Premesso che la revisione è necessaria, perché potrebbe consentire di eliminare iniquità prodottesi nei decenni, il prelievo dipende tutto dalle decisioni politiche. Decisioni centrali (il Legislatore decide i fondamenti delle imposte e per alcune anche le aliquote) e locali (i Comuni hanno un margine di manovra per decidere aliquote ed esenzioni Imu, ad esempio). Quindi le rendite potrebbero aumentare ma se le aliquote applicate si riducessero, il prelievo sarebbe invariato: presumibilmente, dovrebbe essere questo l’obiettivo primario del governo.

Ci sono differenze molto evidenti tra valori fiscali e valori reali delle case?

Non è esattamente così. Per il residenziale e l’Imu sono esenti le prime case, mentre per le altre, come documentato di recente dal Corriere della Sera, «gli imponibili ai fini Imu possono essere anche la metà rispetto ai valori reali. Una casa che a Milano o a Roma paga ogni anno l’1,14% (il valore attuale dell’aliquota Imu) su un valore fiscale pari alla metà di quello reale, in realtà subisce un prelievo patrimoniale dello 0,57%. Sui beni mobili la patrimoniale, sotto forma di imposta di bollo, è dello 0,2%, senza contare inoltre che alle case serve manutenzione».

(Ha collaborato Tina Vasaturo dell’Odcec di Napoli)