Il mattone, si sa, è una passione italiana. Ma se guardiamo allo stock dei mutui-casa siamo molto indietro rispetto ai maggiori Paesi europei. Alessio Santarelli, direttore generale divisione broking di MutuiOnline, rammenta che a fronte dei «388 miliardi in Italia, in Spagna si superano 480 miliardi, in Francia si arriva a 1.100 miliardi e in Gran Bretagna si va oltre 1.600 miliardi». E’ la storica propensione a non indebitarsi, anche quando conviene. Sempre Santarelli ricorda che, mentre in Italia la media dei mutui-casa copre il 60% del valore dell’immobile acquistato, in Spagna rappresenta il 78%, l’82% in Germania e addirittura il 90% in Francia. Eppure, con questo costo del denaro, è particolarmente conveniente chiedere un prestito per acquistare una casa, se poi si tratta di una prima casa, siamo di fronte a un acquisto defiscalizzato, oltre che di fronte a tassi di interesse sotto l’1%. Ci sono poi norme recenti che offrono ulteriori vantaggi agli under 36 che vogliono comprare la prima casa: il “mutuo giovani prima casa”, con cui lo Stato offre una garanzia importante sull’immobile, abbattendo di fatto gli interessi passivi a carico del mutuatario.
C’è anche una discreta concorrenza tra le banche, per offrire le migliori condizioni.
Stiamo attraversando una congiuntura particolarmente favorevole per comprare la prima casa finanziandola con un mutuo: costo del denaro quasi a zero, fisco generoso (una volta tanto), concorrenza tra le banche, mercato immobiliare che parte da prezzi spesso convenienti, dopo aver incassato i ribassi del 2008, del 2011 e del 2020.
Non è un invito all’indebitamento generico, ma relativo all’acquisto di un immobile da abitare.
Preliminarmente occorre fare una riflessione sulla sostenibilità, ovviamente. Una rata di mutuo si considera sostenibile se non supera il 30% del reddito familiare. A partire da questa considerazione il consiglio è di chiedere il massimo possibile, riservando la propria liquidità ad altro uso o investimento. Lo stesso dicasi per la durata: il consiglio prevalente è di andare sui tempi lunghi (il massimo è 30 anni), ciò massimizza la buona opportunità dell’investimento e minimizza l’impatto della rata. Ovviamente per avvicinarsi a un mutuo occorre anche mantenere l’occhio sui tassi. Nella situazione attuale di tassi estremamente bassi è preferibile affidarsi al tasso fisso. Peraltro, il 90% dei mutui accesi ha scelto questa condizione, prima sull’onda delle scelte della Bce, oggi con il permanere di una inflazione sotto controllo. Quindi occhio all’Irs e al suo andamento, in relazione alla durata del mutuo. E allo spread tra Irs ed Euribor. Infatti, se la decisione di accendere un mutuo avvenisse fra qualche tempo, con un costo del denaro che nel frattempo si è risollevato, potrebbe essere più conveniente scegliere il tasso variabile (agganciato all’Euribor): esistono molti calcolatori online disponibili e altrettanti consulenti che possono sciogliere i dubbi.
Mercato immobiliare: «Dopo il Covid caccia a prime case più grandi e più verdi»
Tra le raccomandazioni per chi si avvicina al mutuo ce n’è almeno un’altra da segnalare. Riguarda le polizze assicurative. L’unica assicurazione obbligatoria per l’acquisto di una casa tramite mutuo è quella che copre incendio e scoppio. Tutte le altre sono opzionali, a volte costose, non sempre utili. La più frequente è la polizza temporanea in caso di morte del contraente. L’utilità sta tutta in una protezione ulteriore della famiglia, qualora venisse a mancare il mutuatario. Le polizze Cpi (credit protection) sono da valutare caso per caso; a fronte di una promessa di copertura in caso di perdita dell’impiego comportano premi onerosi.