L'anno della “Tigre d’acqua” appena iniziato, lasciando alle spalle il “Bufalo”, porta con sé la grande domanda anche per chi deve accendere un nuovo mutuo: per sbarrare la strada ai rischi inflazionistici a medio termine occorrerà una zampata delle banche centrali più aggressiva delle attese?
A leggere i segnali che arrivano dal mercato non sembrerebbe. La Bce non dovrebbe fare mosse incisive se non nel 2023. Dunque, si spiega perché anche sui mutui non dovrebbe cambiare il trend dei tassi reali negativi. Battere cassa alle banche rimarrà un’occasione unica, visto che gli indici Irs e Euribor rimangono vicini ai minimi storici. Insomma, i mercati sembrano credere che l’inflazione sarà temporanea, come sostiene la presidente Christine Lagarde. Secondo le stime nell’area euro l’inflazione si attesterà in media all’1,8% nei prossimi 10 anni. Dunque non c’è da aspettarsi choc tali da giustificare una corsa sfrenata della Bce a rivedere i tassi.
FISSO O VARIABILE?
«Si iniziano però a percepire le prime tensioni al rialzo per quanto riguarda i tassi in offerta per i mutui a tasso fisso, legati all’indice di riferimento Irs», spiega a MoltoEconomia Stefano Rossini, amministratore delegato di Mutui Supermarket.it. Basta osservare l’andamento dell’indice Irs: «Sugli ultimi 12 mesi – spiega Rossini – un andamento a “montagna russa” evidenzia un continuo e costante aumento dell’indice». A gennaio 2021 l’indice a 20 anni quotava mediamente lo 0,07% – toccando il livello minimo di sempre – a maggio 2021 arrivava a un valore medio di 0,53%, ma ad agosto scendeva di nuovo e toccava il valore medio di 0,25%, per poi a ottobre raggiungere di nuovo lo 0,53% e poi scendere a dicembre allo 0,4% e risalire a gennaio 2022 al corrente 0,58%. «Questa dinamica – chiarisce il manager – segnala aspettative variabili sui tassi di lungo periodo.
LA CORREZIONE
Ma in caso di stabilizzazione dell’indice a nuovi livelli, attorno allo 0,4% o 0,5%, oppure di ulteriori aumenti, sarà quasi inevitabile la risalita dei prezzi per i mutui a tasso fisso insieme a una correzione delle preferenze visto che oggi il 95% dei nuovi mutuatari sceglie di stare proprio sul fisso. Attualmente il differenziale con il variabile (legato all’Euribor, più sensibile alle azioni della Bce) è di circa 40-50 punti per le migliori offerte di mercato sulla base della simulazione su un mutuo di 140.000 euro a 20 anni a fronte di un immobile valutato 220.000 euro. Dunque, in molti sono oggi disposti a pagare questo differenziale di interessi per avere la garanzia di una rata fissa per 20 o più anni. Ma le cose potrebbero cambiare con le aspettative di un’inflazione più alta. «Se tale differenziale si portasse sui 70-80 punti base, sicuramente si verificherebbe un parziale ritorno di interesse sul tasso variabile», spiega ancora Rossini. Soprattutto da parte di chi sottoscriverà mutui con durate brevi, inferiori ai 15-20 anni, che potrebbe scommettere su un risparmio nei primi anni di ammortamento, quelli sui cui pesano di più gli interessi. Con durate più lunghe, superiori ai 15-20 anni, più facile optare per un mutuo a tasso fisso: meglio evitare il rischio di una rata variabile molto più elevata di una rata fissa per la gran parte degli anni di ammortamento. Naturalmente la scelta è soggettiva e dipende anche dal reddito prospettato e dall’esigenza, più o meno sentita, di bloccare il costo e fare un’assicurazione contro un rialzo dei tassi che, data la situazione, potrebbe costare anche caro su scadenze molto lunghe.
GLI ESEMPI
A oggi un mutuo a 25 anni di 140.000 euro (per una casa valutata 160.000 euro) richiesto da un cinquantenne è offerto a un tasso minimo del 2% e del 2,5% (per una rata tra 593 e 628 euro al mese). Con lo stesso prestito a tasso variabile all’1,87% e a 2,04% per le due migliori offerte (e un quota mensile tra 573 e 596 euro). Se l’età del richiedente scende sotto 36 anni, grazie alla garanzia Consap il tasso fisso scende all’1,05-1,15% per una rata di 530-537 euro al mese e il variabile allo 0,55-0,60% per una rata da circa 500 euro al mese. Si spiega così anche l’ultimo bilancio della “Bussola” dei mutui Crif-Mutuisupermarket relativa al quarto trimestre 2021: gli under 36 continuano a trainare la domanda che pesa per il 42% sulle richieste totali sul canale online, valore quasi doppio rispetto al 22% medio registrato nel corso del 2020.
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