Cedolare secca per gli affitti anche nel 2023, ecco tutte le regole e chi può usufruirne

Anche nel 2023 i proprietari (persone fisiche) di immobili dati in locazione possono optare per la cedolare secca al posto del regime ordinario Irpef. La legge di Bilancio 2023 non ha introdotto modifiche. Il proprietario che sceglie la cedolare secca non è più tassato in base alla propria aliquota marginale Irpef, ma in misura fissa del 21% o - nel caso affittasse l’appartamento con il canone concordato - con l’aliquota del 10%. Chiaramente più la propria aliquota marginale Irpef è alta, più conviene applicare la cedolare secca sui redditi derivanti dalla locazione di immobili.

Inoltre con la cedolare secca i proprietari degli immobili non sono obbligati a versare: l’imposta di registro nel momento in cui viene registrato il contratto; l’imposta di bollo all’atto di registrazione del contratto; le addizionali Irpef, comunali e regionali.

Persone fisiche

La cedolare secca può essere scelta da persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto, comodatari con diritto di sublocazione) che non esercitano un’attività d’impresa, arte o professione e concedono in locazione immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente o successivamente purché nell’atto di locazione delle pertinenze sia indicato il vincolo pertinenziale con l’abitazione.

Possono usufruire della cedolare secca anche le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

 

Società e lavoratori  autonomi

La cedolare non può essere scelta da società di persone, società di capitali, imprenditori e lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti.

 

Quali inquilini

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

 

Immobili

Gli immobili che possono usufruire della cedolare secca sono quelli locati a fini abitativi appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 uffici o studi privati) e quelle per le quali è stata presentata domanda di accatastamento in una di queste categorie.

 

L’aliquota

L’opzione per il regime agevolato può essere effettuato con due diverse aliquote: cedolare secca al 21% per contratto di locazione ordinario (non equo canone, non concordato); cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati a canone concordato o equo canone relativi ad abitazioni ubicate: nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia; nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

 

L'opzione

È possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

 

Affitti brevi

La cedolare secca può essere scelta anche per la tassazione dei redditi derivanti dalle locazioni di breve durata (quelle ad esempio stipulate  attraverso le piattaforme web, come  Aibnb, booking, ecc).

Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.

Dal 2021 l’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Una recentissima sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione Europea, ha dato ragione all’Italia che dal 2017 impone ai portali online di agire da sostituti di imposta trattenendo il 21% della cedolare secca. Airbnb aveva presentato ricorso, ma a dicembre scorso la Corte di Giustizia ha considerato legittime le disposizioni italiane.