Mercato immobiliare: a Napoli lieve ​rallentamento della crescita 2022

Dati dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma

Napoli, mercato immobiliare: lieve rallentamento della crescita 2022
Napoli, mercato immobiliare: lieve ​rallentamento della crescita 2022
Mercoledì 23 Novembre 2022, 12:20
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Lieve rallentamento della crescita nel mercato immobiliare napoletano: il secondo semeste 2022 segna questa tendenza dipesa dalla contrazione della domanda interessata all’acquisto, ma anche da una lieve riduzione dei valori di mercato. Si conferma, invece la ripresa avviatasi nel primo semeste 2022 sul fronte locativo, sostenuta dal numero dei contratti e dalla velocità di assorbimento, sebbene i canoni medi siano ancora in diminuzione.  

Sono questi i dati emersi dal 3° osservatorio sul mercato immobiliare 2022 di nomisma.

Comparto residenziale

Nel primo semestre 2022 le compravendite residenziali sono aumentate del 6%, un dato che pare destinato a diminuire nel corso dell’anno per effetto dell’aumento del costo del denaro, che può impattare sull’accessibilità al mercato residenziale da parte della domanda che oggi risulta fortemente dipendente dal mutuo (l’82% delle compravendite della città di Napoli risultano finanziate tramite mutuo). I prezzi medi delle abitazioni usate napoletane nell’ultimo semestre sono diminuiti dello 0,3%, in controtendenza rispetto alla prima parte dell’anno, riflettendo la contrazione dei valori medi delle abitazioni localizzate in periferia, mentre le zone di pregio hanno confermato l’incremento di valore registrato nel primo semestre. Le abitazioni nuove, invece, hanno segnato un lieve rialzo dei valori di vendita (+0,2% su base semestrale), seppur di minore intensità rispetto alla media nazionale, che sintetizza l’incremento dei prezzi medi delle abitazioni localizzate nelle zone di pregio, centro e semicentro rispetto ad una diminuzione degli immobili residenziali periferici. Anche i canoni di locazione sono diminuiti nell’ultimo semestre, nell’ordine dello 0,7% su base semestrale. Circa i tempi necessari alla finalizzazione dei contratti, si rileva una contrazione sia sul fronte della vendita, dove in media sono necessari 5 mesi per il trasferimento della proprietà di abitazioni nuove, sia su quello della locazione, dove nel caso del nuovo si arriva alla consegna delle chiavi dell’appartamento in meno di 2 mesi. In leggera riduzione anche il divario tra prezzo di offerta ed effettivo, risultando in media pari all’8% per il nuovo e al 13,5% per l’usato. I rendimenti medi lordi annui si mantengono intorno al 5,1%, confermando l’ampia variabilità tra le zone: 3,9% nelle zone di pregio a fronte del 6,1% in periferia.

Comparto non residenziale

Anche il settore degli immobili d’impresa ha continuato a mostrare in questo semestre dell’anno alcuni segnali di dinamicità, seppur più moderati rispetto a quelli evidenziati nel mercato residenziale. Per quanto riguarda il comparto degli uffici, nel primo semestre 2022 le compravendite sono aumentate in modo consistente del +47% (arrivando a registrare 117 scambi), confermando la crescita registrata nel 2021. Il comparto dei negozi di piccole dimensioni ha segnato nella prima parte del 2022 una lieve flessione delle compravendite del 3,6%, dopo aver registrato nel 2021 un aumento consistente dei volumi transati dell’ordine del 41%, confermando comunque il trend di flessione degli sconti applicati e dei tempi di vendita e locazione sul mercato. Questa seconda parte dell’anno ha segnato per il comparto direzionale una lieve flessione dei valori di vendita (-0,4% su base semestrale) in particolare nel Business District (-1,1% su base semestrale), fatta eccezione per il centro che ha confermato l’aumento dei valori nella prima parte dell’anno. Analogamente ai prezzi, anche i canoni di locazione sono diminuiti mediamente nel secondo semestre dell’anno dello 0,9%, in controtendenza rispetto all’aumento registrato nel primo semestre. I tempi di vendita (7,5 mesi la media urbana) si sono ridotti soprattutto nel semicentro della città, mentre i tempi di locazione si sono ridotti in tutte le zone cittadine, attestandosi in media a 4,5 mesi. L’andamento dei valori di mercato del comparto commerciale di piccole dimensioni sconta la dinamica negativa delle compravendite registrata nel primo semestre, segnando una flessione media dello 0,2%. A livello localizzativo si osserva un rialzo del +1,8% su base semestrale per gli immobili presenti nel semicentro, a fronte di una diminuzione nel centro e in periferia. I canoni sono sostanzialmente stazionari rispetto al semestre precedente (+0,2% la media urbana). Si riducono le tempistiche necessarie a finalizzare le stipule dei contratti sia di vendita che locazione, così come lo sconto praticato. Il rendimento medio lordo è stabile al 7%.

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Previsioni settore residenziale

Il sentiment previsionale degli operatori per i prossimi sei mesi si mantiene stabile rispetto al numero dei contratti di locazione a fronte di una ripresa dei canoni di mercato, mentre sul fronte delle compravendite l’outlook recepisce una maggiore prudenza, dettata dall’aumento dell’inflazione.

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