Il rialzo dei tassi dei mutui mette a dura prova la sostenibilità delle rate per le famiglie e per le piccole imprese. Un leit motiv ripetuto più volte negli ultimi mesi che, in quest’ultimo caso, assume definitivamente le sembianze di una verità incontrovertibile. L’aumento fissato una settimana fa dalla Bce di 75 punti percentuali è il più alto degli ultimi 20 anni, insieme con quello già deciso un mese fa. E la stretta monetaria in chiave anti-inflazione di Francoforte è destinata a produrre conseguenze notevoli soprattutto nelle città come Napoli, caratterizzate da una maggiore difficoltà di famiglie e imprese nel rispettare le scadenze dei mutui. Per la prima volta si intravede a Napoli anche un netto calo del mercato immobiliare, un’inversione di tendenza dopo il buon andamento del 2021.
L’incremento dei tassi di interesse incide in maniera sensibile sulle rate dei mutui già in essere, soprattutto per quelli a tasso variabile, che rappresentano - a giudizio degli addetti ai lavori - la stragrande maggioranza dei finanziamenti concessi negli ultimi anni. E contemporaneamente è destinato fatalmente a ridursi il numero delle erogazioni di nuovi mutui, in considerazione del carico sempre più elevato delle nuove rate difficilmente sostenibile dalle tante famiglie fiaccate dalla crisi. Una prima traduzione in termini numerici del recente rialzo dei tassi viene fornita dall’Unione nazionale consumatori.
«Considerando l’importo e la durata media di un mutuo, un rialzo dei tassi di 75 punti percentuali corrisponde ad un aumento della rata, per chi ha un tasso variabile, pari a 52 euro al mese. Una stangata annua pari a 624 euro. Un rincaro che vale per chi ha sottoscritto da poco il contratto e ha ancora una quota di interessi molto alta, ma che ovviamente cala man mano che il mutuo si avvicina alla scadenza e si paga quasi soltanto la quota capitale», spiegano dall’associazione. Naturalmente l’aumento di 52 euro si aggiunge a quelli analoghi degli ultimi mesi. In base ad un’altra simulazione condotta su un mutuo a tasso variabile di 100mila euro a 10 anni, l’incremento deciso la settimana scorsa determina un aumento - attraverso l’applicazione del tasso Bce - di 72 euro mensili rispetto a sei mesi fa. Le ipotesi sono potenzialmente infinite e, nel caso dei vecchi mutui, il calcolo diventa fatalmente più complesso, perché la quota di interessi varia in relazione alla scadenza. Tuttavia è evidente che l’impatto delle misure della Bce sarà potenzialmente enorme a Napoli, dove il tasso di indebitamento è già molto elevato.
Inevitabili gli effetti negativi sugli investimenti da parte delle imprese. Altrettanto scontata la riduzione del potere d’acquisto, già eroso dall’inflazione galoppante. Una spirale negativa che incide già sul mercato immobiliare. «Il rialzo dei tassi dei mutui sta determinando un rallentamento tangibile», spiega Enzo De Falco della Fimaa, la federazione mediatori agenti d’affari, aderente alla Confcommercio.
«I mutui diventano sempre più onerosi, perché le banche hanno la facoltà di aggiornare sempre il tasso di interesse e perciò le valutazioni che aveva fatto l’acquirente sulla base del proprio reddito sono da rivedere completamente. Fino a febbraio venivano erogati mutui a tasso variabile intorno all’1 per cento. Ora siamo al 3 per cento e oltre. E, nel caso delle richieste di nuovi mutui, l’erogazione è sempre più complicata». Nel mercato immobiliare la maggioranza dei finanziamenti riguarda quote concesse dalle banche, pari all’80 per cento del totale dell’importo dell’immobile.
«Su 100 pratiche presentate, oggi - riprende De Falco - meno della metà viene concessa. Il rapporto tra la rata e il reddito di chi contrae un mutuo è sempre più sbilanciato a causa dell’aumento dei tassi. E in molti casi le banche decidono di non erogare il mutuo».
L’acquisto della prima casa diventa, quindi, sempre più complicato. Nel mercato immobiliare il numero delle transazioni è calato dal mese di settembre. La fiducia e l’entusiasmo che regnavano nel dopo - pandemia sembrano ormai svaniti. «Le compravendite in città - spiegano gli agenti immobiliari - sono già calate del 7 per cento. Il conflitto in Ucraina ha creato un’ansia che ha effetti simmetrici nella figura dell’acquirente e in quella del venditore. Il potenziale acquirente non sa cosa gli riserverà il futuro e perciò rinuncia a comprare. Il venditore tende a preferire un bene durevole come un immobile alla liquidità, che è un bene volatile». Il numero di immobili in vendita in città è diminuito del 20 per cento in pochi mesi. Come accade spesso nei periodi di crisi, l’unica certezza per i proprietari è il mattone. I tassi di interesse sono i più elevati dal 2009. E qualcuno tra gli addetti ai lavori ipotizza scenari finanziari simili alla crisi dei mutui subprime del 2008.
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