Riforma del catasto, la stangata a Napoli: a rischio rincari case in tufo e nelle isole pedonali

L’adeguamento dei valori catastali alle quotazioni di mercato rischia di produrre uno sconvolgimento nel patrimonio abitativo napoletano. Le “rendite attualizzate” e i “nuovi valori patrimoniali”, citati nella legge delega, sono destinati a incidere in modo vistoso su uno stock immobiliare atipico, per certi versi, rispetto al resto d’Italia. 

L’inasprimento del carico fiscale sul “mattone” rappresenta senza dubbio un fattore che accomuna Napoli ad alcune grandi città. Tuttavia nel capoluogo campano sussistono significative differenze. Dai dati dell’Agenzia delle Entrate si può ricavare una prima valutazione dei potenziali effetti della riforma.

Le conseguenze della revisione degli estimi sono misurabili attraverso il confronto tra i valori catastali medi delle abitazioni e le medie quotazioni di mercato. A Napoli - secondo i dati delle Entrate - l’imponibile medio Imu, calcolato in base ai mq degli immobili, è di 1008 euro, meno della metà dei 2100 euro del valore medio delle quotazioni. Naturalmente si tratta ancora di un esercizio teorico, considerata l’intenzione del governo di non aumentare, almeno per ora, la tassa sulla casa. Ma il divario tra i due valori, quantificato nel 108%, rappresenta un primo esempio del possibile impatto futuro della riforma, che riguarderebbe, ai fini Imu, solo le seconde abitazioni. Notevoli anche le conseguenze sull’imposta di registro. In questo caso, la differenza, tra i valori Imu attuali e quelli “rivisti”, sale addirittura al 203%. Il divario più netto riguarda le “abitazioni civili”, quelle classificate dal catasto in categoria A/2 e che corrispondono alla tipologia più diffusa a Napoli. 

La “più equa imposizione immobiliare” auspicata dal ministero dell’Economia va nella direzione di un aggiornamento degli estimi che risalgono alla fine degli anni ‘80. Il caso di Napoli è emblematico di quanto la vetustà dello stock immobiliare determini uno scarto anche molto elevato con le quotazioni di mercato attuali. Ed è proprio sugli immobili più “antichi” che la revisione degli estimi potrebbe produrre le conseguenze rilevanti. «Quello di Napoli è un fenomeno atipico», sottolinea Claudio Matarazzo, presidente provinciale della Fiaip, la federazione degli agenti immobiliari. «Ci sono immobili di valore nelle zone pedonali, situati in fabbricati antichi, che hanno rendite catastali basse. Mi riferisco a tante abitazioni del centro storico ed anche di una zona come quella di via Luca Giordano o via Scarlatti al Vomero. Si tratta di zone in cui i fabbricati in tufo prevalgono su quelli in cemento armato, che sono molto più recenti e perciò con valori catastali più alti. Da questo scaturisce un paradosso. Ovvero che una casa a via Luca Giordano o a via Toledo, ai fini Imu, vale meno di uno a Corso Secondigliano o a Viale Augusto, a Fuorigrotta». Nelle zone periferiche sono frequenti le abitazioni di più recente costruzione e perciò con rendite molto più alte. «Adeguando i valori catastali a quelli di mercato, per le abitazioni del centro storico- conclude Matarazzo - si determinerà un rincaro che potrebbe arrivare anche al 200%». Le case in cemento armato - edificate a partire dagli anni ‘60 del secolo scorso - risulterebbero meno penalizzate dall’aggiornamento dei database catastali. Ed anche per altri immobili l’impatto sarebbe meno significativo. 

Dalle simulazioni condotte dal centro studi della Confederazione imprese e professioni di Napoli, è possibile trarre altre indicazioni utili. «Per un’abitazione di categoria A/2 di 110 mq in una zona elegante della città, dalla revisione degli estimi - spiega il presidente della Confederazione Mauro Pantano - scaturirebbe un rincaro della tassa sul mattone del 30%». Una percentuale che viene fuori dall’adeguamento dell’imponibile dai 320mila euro attuali a 418mila euro. E, nel caso di un immobile della stessa categoria di 80 mq a Chiaia, si registrerebbe un analogo rincaro del 29,8%. Mentre la Uil stima nel 75% l’incremento dell’Imu, per un’ipotetica abitazione di 116 mq. Nel frattempo, occorrerà valutare anche l’impatto degli “adeguamenti patrimoniali” sul calcolo Isee dei proprietari. Un altro argomento su cui bisognerà riflettere.