Sfratti, tra procedure lumaca e trucchi dell'inquilino: rientro a casa in tre anni

L’ufficiale giudiziario bussa alla porta. Sembra fatta. Dopo una procedura durata poco più di due anni, il proprietario sta finalmente per ritornare in possesso del suo appartamento, dove un affittuario che non paga il canone e le rate del condominio, continua a vivere. Nell’androne del palazzo si sente l’abbaiare di un cane. L’ufficiale bussa e, sorpresa, scopre che ora nell’appartamento insieme al proprietario hanno trovato dimora due Rotweiler. Niente da fare. Servirà l’intervento di un’unità cinofila per liberare la casa. Rinvio di altri due mesi. «Riottenere le chiavi di una casa occupata da un inquilino moroso», spiega Annamaria Terenziani del coordinamento legali di Confedilizia, «richiede tempi mediamente lunghi. E dopo la fine del blocco il timore è che l’attesa si allunghi ancora».

Il governo con un emendamento approvato al decreto sostegni, ha deciso di sbloccare solo parzialmente gli sfratti dopo il 30 giugno.

Rimarranno congelati quelli le cui procedure sono state «adottate» dopo il 20 febbraio del 2020. Ma la verità è che in questo modo il salvagente agisce anche per chi ha iniziato ad essere moroso ben prima della pandemia. Il procedimento per arrivare a uno sfratto in Italia, come detto, è lungo. Va da una media di un anno e mezzo nelle medie città, per arrivare anche a tre anni nei grandi centri come Roma e Milano. La legge dice che un’inadempienza viene considerata «grave» quando si salta il pagamento anche di una singola mensilità, oppure se non si versano rate del condominio che equivalgono ad almeno due mensilità del canone. Ma nessun proprietario avvia una procedura di sfratto alla prima inadempienza. «Generalmente», spiega ancora l’avvocato Terenziani, «si accumula un arretrato di cinque o sei mensilità prima di agire». 

Quando ci si rivolge a un legale, il primo passaggio che viene compiuto è l’invio di una «lettera di sollecito» all’inquilino, nella quale viene dato un termine, in genere 15 giorni, per versare i canoni arretrati. Se l’inquilino ritira la raccomandata passano in tutto una ventina di giorni, se non lo fa, un altro mese è andato perso. Se comunque non c’è risposta, si può avviare la procedura di sfratto. Per la notifica dell’atto di citazione servono 20 giorni, che diventano un mese considerando i tempi di ritiro. La prima udienza per la convalida dello sfratto viene in genere fissata 40-50 giorni dopo dalla notifica. Sempre che non ci siano agosto o le vacanze natalizie di mezzo. Ma in udienza, ormai è una prassi, il debitore chiede quello che in gergo si chiama il «termine di grazia». Novanta giorni entro i quali si impegna a pagare tutti i canoni e tutte le spese dovute.  

«Un tempo», spiega l’avvocato Terenziani, «i giudici valutavano preventivamente la capacità dell’inquilino di pagare, adesso invece il termine di grazia è concesso in automatico, quasi spinto dagli stessi giudici». Decorsi i 90 giorni, in realtà, quasi mai nessuno paga. Cosa accade allora? Nuova udienza dopo una ventina di giorni e, in genere, viene dato un termine di 3 mesi, ma possono anche essere 5 o 6 a seconda delle situazioni particolari del debitore, per rilasciare l’immobile spontaneamente. Raramente arrivati al termine del rilascio, gli inquilini riconsegnano le chiavi. Dunque si entra nella fase esecutiva. Entra in scena cioè, l’ufficiale giudiziario. La prima cosa che fa, è la richiesta di un primo accesso per valutare la situazione: se ci sono minori, anziani, disabili. Dopo di che, in genere, rinvia di altri tre mesi. Allo scadere di questi sei mesi, l’ufficiale può presentarsi con la forza pubblica per lo sgombero. Ma se quel giorno scopre, diversamente dal primo accesso, che c’è un anziano, un disabile o un minore, rinvia di nuovo. Ciò anche se scopre che nel frattempo l’inquilino è diventato un appassionato di Rotweiler. 

Ma se i tempi sono già così lunghi, cosa accadrà dal primo luglio quando almeno una parte delle procedure dovrebbe sbloccarsi? L’intenzione, secondo quanto trapela da fonti del governo, sarebbe quella di dare indicazioni di effettuare gli sfratti in ordine cronologico. Dovrebbero, insomma, partire prima le procedure più vecchie e poi via via quelle più recenti. Comunque sia, per i proprietari, i tempi sono destinati ad allungarsi ancora.