Guida alla dichiarazione
con il modello "730"

Precompilato o no, lo scoglio del 730 è il quadro "B" fabbricati


È ormai in pieno svolgimento la campagna 2016 per il modello 730: milioni di italiani da soli o con l’aiuto di un professionista o di un Caf si cimentano con il modello. Ecco una guida per non commettere errori.
 
Quadro B del 730/2016
 
Semplificando un po’, si può dire che il quadro B riguarda tutti coloro che possiedono a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti con attribuzione di rendita nel catasto edilizio urbano. Oltre ai soliti noti, tra i contribuenti obbligati a compilare il quadro B figurano degli insospettabili come: il coniuge superstite per la casa coniugale; i soci di società semplici; gli assegnatari di alloggi riscattabili o per i quali è previsto un patto di futura vendita da parte di Enti (Iacp, ex Incis, ecc.); i soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi, anche se non ancora titolari di mutuo individuale. Dribbla invece felicemente la compilazione del quadro B il “nudo proprietario” di un immobile, poiché l’onere ricade su chi ha l’usufrutto, mentre rimane nella rete il coniuge separato o divorziato, per la casa assegnata dal giudice all’altro coniuge, cosa che da molti è considerata una beffa... 
A parte ogni considerazione, le istruzioni ministeriali tracciano molto bene la compilazione del quadro “B” e come sempre rappresentano la prima guida da seguire per non avere problemi col fisco. Perciò, dopo aver indicato la rendita catastale a colonna 1, riportate nella colonna 2 il codice relativo all’utilizzo che l’immobile ha avuto nel 2015. Poiché negli anni la casistica è continuamente variata, attenzione a non ricopiare meccanicamente da un vecchio modello 730, risalente a chissà quale anno precedente, e leggete con attenzione le istruzioni 2016.
 
Rendita catastale
 
Il punto di partenza per una corretta compilazione del quadro è  senz’altro l’importo della rendita catastale del fabbricato da riportare nella prima colonna del quadro ”B”, senza tener conto della rivalutazione del 5%: sarà infatti chi prepara la dichiarazione a preoccuparsi di fare bene i conti. Si tratta di una delle tante semplificazioni del modello 730, grazie alla quale è sufficiente ricopiare dalla visura catastale il valore indicato alla voce rendita catastale, senza tanta matematica. Attenzione però agli errori: chi rileva i dati dall’Unico 2015, non dovrà più “scorporare” la rivalutazione del 5% che in passato veniva operata, dividendo l’importo per 1,05. Per i fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata si può indicare invece la rendita presunta. Per gli immobili “storici” la rendita va riportata ridotta al 50%.
 
In arrivo aumenti con la rendita aggiornata
 
Se nel 2015 avete ricevuto la comunicazione dell’Agenzia delle Entrate – uffici del Territorio - con la quale vi mettevano al corrente cortesemente che la vostra rendita catastale veniva cospicuamente aumentata, potrebbe essere il momento di tenerne conto. Com’è noto è stata avviata da qualche anno una campagna in grande stile per aggiornare le rendite in molti Comuni italiani tra cui la nostra Capitale. A Roma ad esempio tutti o quasi i quartieri più centrali sono stati interessati dell’opera di revisione delle rendite, con forte dispiacere dei proprietari. Nel preparare il modello 730, se siete tra i “fortunati”, dovete scrutare con attenzione la comunicazione ricevuta che dovrebbe recare anche la data dalla quale la rendita passata si considera “scaduta”.
 
Chi paga l’Imu non paga l’Irpef. O quasi..
 
C’è un po’ di confusione nelle menti dei contribuenti quanto al pagamento dell’imposta sul reddito, l’Irpef, sui  propri immobili.
In generale, l’Imu ha infatti sostituito l’Irpef e le relative addizionali regionale e comunale sui redditi dei fabbricati non affittati, compresi quelli dati in comodato gratuito. Per capirci si tratta degli immobili per i quali si riportano i codici 2, 9, 10 e 15 nella colonna 2, dove si indica l’utilizzo dell’immobile. Naturalmente anche se tali immobili sono “esenti” dall’Irpef essi vanno comunque indicati nel quadro B.
Di conseguenza, il reddito dei fabbricati soggetto a tassazione è principalmente quello degli immobili in locazione. Tuttavia a ingarbugliare un po’ la matassa sono previste le seguenti eccezioni:
per alcuni immobili può essere prevista l’esenzione totale dall’Imu: i Comuni ad esempio potrebbero stabilire l’esenzione per l’appartamento dato in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado che lo utilizzano come abitazione principale. In questo caso non pagando l’Imu si ripagherà l’Irpef e nella colonna 12 “Casi particolari Imu” dovete scrivere il codice 1;
se gli immobili ad uso abitativo, appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11 escluso A10, non affittati e soggetti all’Imu sono situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale (anche se fabbricato rurale) il loro reddito è colpito dall’Irpef e dalle relative addizionali per il 50 per cento. In questo caso nella colonna 12 “Casi particolari Imu” va indicato il codice 3.
 
L’abitazione principale paga l’imposta?
 
Abbiamo detto che, grosso modo, i fabbricati non soggetti all’Imu pagano l’Irpef: e le abitazioni principali? Per il 2015, in generale, sono esenti da IMU l’abitazione principale e le relative pertinenze (classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7, una per ciascuna categoria catastale). Tuttavia niente paura: anche se il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef, è prevista una deduzione dal reddito complessivo stesso di un importo che neutralizza completamente l’imposizione.
Viceversa, non sono dovute l’Irpef e le addizionali per le abitazioni principali e pertinenze per le quali è dovuta l’Imu come quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 - “abitazioni di lusso”. In queste ipotesi nella colonna 12 “Casi particolari Imu” va indicato il codice 2.
 
(1 - continua)
 
Hanno collaborato Alberto Martinelli e Enrico Rabitti