Condono edilizio: verande, sottotetti, tramezzi e tettoie potranno essere sanati? Il nodo delle difformità edilizie

Condono edilizio secondo alcuni, piano salva-case secondo altri. Matteo Salvini ha lanciato giovedì un pacchetto di norme con l'obiettivo di regolarizzare quelle «piccole difformità» all'interno delle abitazioni (secondo uno studio è interessato l'80% degli immobili), con l'obiettivo di rimettere sul mercato una moltitudine di immobili e quindi «aiutare migliaia di italiani che non possono vendere o comprare casa per 20 cm di soppalco». Un pacchetto che prende di sorpresa la premier Giorgia Meloni e che viene bollato dalle opposizioni come un nuovo condono edilizio. «Salvini mi accennò qualcosa diverso tempo fa - ha affermato la premier Meloni - Poi ho visto che oggi ha ribadito che sta lavorando a questa norma, ma non la conosco, non sono in grado esprimere giudizio. Ho letto il comunicato del ministero dei Trasporti che parla di sanare piccole difformità interne, cioè se hai alzato un tramezzo per fare due stanze dove ce ne era una. Se è questo parliamone, è ragionevole, ma non posso ragionevolmente commentare una norma che non ho letto», ha detto Meloni.

Di cosa si tratta? 

L'annuncio è arrivato dal ministero delle Infrastrutture dopo aver incontrato associazioni, imprese e istituzioni alle quali sono state illustrate le linee guida senza entrare troppo nei dettagli. Si tratta di una serie di misure che «mirano a regolarizzare le piccole difformità o le irregolarità strutturali» che interessano, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, quasi l'80% del patrimonio immobiliare italiano.

Quali tempi?

Il mese scorso in un question time alla Camera il vicepremier e ministro delle Infrastrutture aveva anticipato che «stiamo lavorando per una proposta di legge di pace edilizia che possa sanare le difformità interne alle abitazioni». Non è ancora chiaro quale iter potrebbe prendere il progetto. Ma si parla di un intervento urgente. Potrebbe così arrivare un nuovo decreto infrastrutture, ma non è nemmeno escluso che le norme approdino in Parlamento con un emendamento. Un testo omogeneo per temi trattati c'è già: il dl Superbonus.

Quali sono gli obiettivi?

L'obiettivo del Mit è riuscire a «sanare» le difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente, le difformità edilizie «interne», riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche (ad esempio tramezzi, soppalchi), ma anche difformità che potevano essere sanate all'epoca di realizzazione dell'intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della «doppia conforme», che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo. E ancora per permettere i cambi di destinazione d'uso degli immobili tra categorie omogenee.

Che tipo di interventi riguarderà?

Tre le direzioni di marcia. Si tratta di sanare le difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alle precedenti formulazioni normative; le difformità edilizie “interne”, riguardanti cioè singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche (tramezzi, soppalchi, finestre, muri), infine, le difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conformità” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, effettuati tanto tempo fa. E ancora misure per permettere i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

In rampa di lancio anche la semplificazione delle procedure per avere il conseguimento del permesso in sanatoria. Sono queste, in sintesi, le linee di indirizzo su cui gli uffici del dicastero guidato da Salvini si sono mossi e che hanno portato ad un testo articolato di norme.

Cosa sono le difformità edilizie interne?

È il caso di un'abitazione con una disposizione degli spazi diversa dalla planimetria: come può essere un muro spostato, un soppalco o una finestra posizionata in diversamente. Si valuta anche il tema delle tolleranze costruttive, con l'ipotesi di riparametrare in misura inversamente proporzionale alle dimensioni dell'unità immobiliare la percentuale del 2% quale limite al rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie e di ogni altro parametro edilizio. 

Cosa sono le difformità di natura formale?

Può succedere, soprattutto per immobili datati, che manchi l'ultimo titolo edilizio, che costituisce lo stato legittimo dell'immobile. A legislazione vigente è già possibile avvalersi di altri riferimenti documentali, come titoli d'acquisto (rogito o planimetria), oppure rilevamenti fatti con i sorvoli. Le norme allo studio dovrebbero facilitare l'accertamento dello stato legittimo dell'immobile anche nel caso in cui non esistano altri elementi, mediante Scia (Segnalazione certificata di inizio lavori) in sanatoria e il pagamento di una sanzione. 

Quali sono le difformità sanabili all'epoca ma non oggi?

È il caso delle modifiche che potevano essere sanate quando venne realizzato l'intervento, ma che oggi, ma anche di sanare quelli non conformi all'epoca ma conformi oggi. Ad esempio una casa costruita con una metratura più ampia rispetto al titolo edilizio: quando venne fatto era possibile, ma oggi lo strumento urbanistico vigente non lo consente più. L'intervento mira a superare il principio della «doppia conforme», consentendo di sanare i manufatti conformi all'epoca ma non oggi.

Cos'è la regolarizzazione titoli edilizi ante 1977?

Per risolvere il problema delle «varianti in corso d'opera», che prima del 1977 non erano disciplinate, la soluzione allo studio è di consentirne la regolarizzazione mediante Scia e pagamento delle sanzioni. È il caso di immobili costruiti più di 47 anni fa con variazioni rispetto al titolo originario: possono essere piccoli interventi come lo spostamento di una finestra, ma anche interventi di maggior rilievo come la costruzione di un piano in più rispetto a quello previsto dall'allora titolo edilizio. Se all'epoca la variazione non era normata e quindi non costituiva necessariamente abuso, il problema potrebbe porsi ad esempio nel caso di una compravendita. L'obiettivo è di consentire comunque di sanare la modifica, correggendo così una situazione di non totale certezza.

 

Quali sono state le reazioni?

Ma su questo piano salva-case le opposizioni attaccano, denunciandolo come un nuovo condono edilizio. «Che altro ci si poteva aspettare da Salvini se non l'ennesimo annuncio di condono edilizio? Lo chiama "pace edilizia" ma in realtà è la promessa elettorale per sanare abusi e ristrutturazioni illecite», afferma Chiara Braga, capogruppo Pd alla Camera dei Deputati. Per Francesco Boccia, presidente del gruppo del Pd al Senato, è «il vecchio vizio della destra, un classico: un condono non si nega a nessuno, specie in campagna elettorale». Angelo Bonelli, deputato di Avs e portavoce di Europa Verde - Verdi, parla di norma «salva-Lega», accusando che si tratta «di un condono». Le associazioni di categoria però difendono le misure, respingendo le critiche. Confedilizia esprime «apprezzamento» sulle linee guida. «Si tratta di un insieme di misure di cui condividiamo l'impostazione, finalizzate a garantire più certezze ai proprietari e a facilitare la commercializzazione degli immobili», afferma il presidente Giorgio Spaziani Testa. «Non si tratta di un condono, il provvedimento mira a risolvere piccole difformità di natura formale all'interno delle case, difformità ante 1977, si tratta di cose assolutamente minimali interne agli alloggi», spiega il vicepresidente dell'Ance, Stefano Betti, specificando che «è un provvedimento interessante nel breve termine, ma è una goccia nel mare rispetto alle soluzioni che bisogna trovare nel medio e lungo termine».