Il censimento dell’intero patrimonio immobiliare nazionale è destinato ad avere un impatto notevole sul mondo del “mattone”, nei prossimi anni. Con la riforma del catasto, le conseguenze più evidenti saranno l’identificazione degli immobili fantasma e l’adeguamento dei valori catastali a quelli di mercato. E gli esperti parlano anche di “accelerazione delle pratiche di condono”, una conseguenza indiretta.
L’aggiornamento della banca dati catastale servirà a rideterminare i valori in base ai quali si pagano le imposte sugli immobili, dall’Imu alla tassa di registro, fino a quelle di successione e di donazione. Il cambiamento è sostanziale, perché un censimento vero e proprio non è mai stato effettuato e i valori catastali furono aggiornati per l’ultima volta alla fine degli anni ’80. Le rendite attribuite più di 30 anni fa non hanno più nessun legame con gli attuali valori di mercato. Il risultato è paradossale. A Napoli si trovano, ad esempio, abitazioni in zone di pregio (come Vomero e Posillipo) che hanno rendite inferiori ad alcune case di periferia, con dimensioni analoghe.
Il primo obiettivo della riforma è l’identificazione degli “immobili fantasma”, ovvero tutte le case, i terreni, i locali commerciali che non sono mai stati iscritti al catasto. Secondo l’Agenzia delle Entrate, in base all’ultima ricognizione dell’anno scorso, sul territorio nazionale sono circa 1,2 milioni. Per Napoli mancano dati recenti. Ma gli esperti del settore li stimano in alcune decine di migliaia. Nel 2012 l’ex Agenzia del Territorio rilevò oltre 37mila beni “abusivi” in città. Un numero che comprendeva case, autorimesse, terreni, magazzini, depositi ed altre tipologie di immobili. Napoli era in testa alla graduatoria delle città “fuorilegge”. Da allora l’abusivismo è perfino aumentato. L’identificazione avverrà con rilievi aerofotografici o con Google maps. Ai proprietari degli “immobili fantasma” verranno assegnate finalmente le rendite catastali. Un altro obiettivo è quello della riclassificazione degli immobili che sono stati sottoposti ad importanti opere di riqualificazione nel corso del tempo. I casi sono tantissimi. E l’introduzione del superbonus li ha moltiplicati. Per chi ha fatto lavori usufruendo dell’agevolazione, scatterà il passaggio in una categoria catastale superiore. A Napoli non mancano gli esempi di garage trasformati in villa con piscina. Tutto abusivo, naturalmente. In questi casi scatterà il passaggio ad “immobile di lusso”, per i quali è previsto il pagamento dell’Imu, anche quando si tratta di abitazione principale. «Nel territorio metropolitano e sulle isole - sottolinea Matteo De Lise - gli esempi di abusivismo sono numerosissimi. D’altronde è un fenomeno che riguarda tutto il Sud Italia. Perciò sono tanti i proprietari che rischiano di avere questi problemi».
La riforma punta, infine, all’aggiornamento delle rendite ai valori reali di mercato ed al nuovo contesto socio-economico. Dagli anni ’90 ad oggi, ci sono tanti quartieri che risultano peggiorati ed altri che hanno risentito degli effetti di importanti opere pubbliche, come la linea 1 della metropolitana.
Per il calcolo delle nuove rendite, occorrerà tenere conto soprattutto dei valori immobiliari elaborati periodicamente dall’Agenzia delle Entrate. Alla fine del lungo processo di riforma, i cambiamenti saranno radicali. A Napoli, secondo uno studio di Nomisma del 2021, il valore di mercato medio di tutti gli immobili è pari a 201mila euro, a fronte dei 131mila euro delle rendite catastali medie. Un divario del 54 per cento. Dall’analisi dei singoli quartieri, emergono differenze rilevanti. Il quadro è notevolmente frammentato, come spiega Enzo De Falco, leader di Fimaa Campania. «Le differenze tra una zona e l’altra dipendono da fattori temporali. Tutte le abitazioni edificate prima del 1935 presentano ancora valori bassissimi. Ce ne sono tante al centro storico - in particolare nella zona dei Tribunali -, a Porta Capuana, nella zona del Vasto, al corso Umberto, a Chiaia, a San Ferdinando e nella zona del porto. Sono le case più antiche». Il processo di cambiamento innescato dalla riforma potrebbe accelerare - secondo gli esperti - anche le pratiche di condono. «Le domande ancora sospese in città - riprende De Falco - sono circa 25mila, molte delle quali in zone vincolate. Quando le pratiche saranno evase scatterà la riclassificazione, con l’allineamento all’attualità urbanistica». E per i proprietari potrebbero esserci modifiche dei valori catastali. Dopo l’aggiornamento dei valori, pagheranno l’Imu solo i proprietari di seconde case e di locali commerciali, oltre ai proprietari di “immobili di lusso”. Alcuni potranno beneficiare anche di una riduzione.