Affitti, cedolare secca per tutti: rivoluzione in arrivo nella tassazione degli immobili

Una novità in materia fiscale, che potrebbe avere in realtà una portata più ampia: il disegno di legge presentato in Senato da esponenti di tutti i gruppi parlamentari contiene, insieme ad altre norme finalizzate a favorire l'artigianato, anche l'introduzione della cedolare secca per le locazioni relative gli immobili delle imprese artigiane. Questi redditi da affitto sarebbero quindi sottoposti ad un prelievo sostitutivo del 10%, al posto dell'ordinaria tassazione che risulta di solito più alta: nel caso dell'Irpef i proprietari degli immobili in questione - salvo i casi di imponibili molto bassi - si vedono oggi applicare un'aliquota marginale effettiva normalmente superiore al 30 per cento ma che può arrivare anche ben oltre il 40, senza contare le addizionali locali. 

La cedolare secca è in vigore attualmente solo per le unità immobiliari ad uso abitativo: l'allargamento ai laboratori artigiani - se la legge sarà approvata - potrebbe essere il primo passo per l'applicazione dello stesso meccanismo a tutte le altre, dai negozi agli studi professionali agli uffici.

Il vantaggio per i proprietari è evidente; ma questa operazione avrebbe potenzialmente un doppio effetto positivo per la collettività. Da una parte sarebbe una risposta al problema della desertificazione dei centri urbani, problema che si pone da tempo ma che con gli sconvolgimenti legati alla pandemia è diventato in molte realtà drammatico: il risparmio fiscale si tradurrebbe in un beneficio anche per gli inquilini. Dall'altra contribuirebbe alla riduzione dell'evasione fiscale nel settore, così come è avvenuto - in base ad analisi effettuate dallo stesso governo - per la cedolare applicata dalle case a partire dal 2011. In questa logica andrebbe vista anche l'iniziale perdita del bilancio dello Stato, comunque contenuta: 35 milioni per il passaggio all'imposta sostitutiva al 10 per cento per i poco più di 618 mila immobili appartenenti al gruppo catastale C/3. Soldi che in prospettiva verrebbero recuperati con l'emersione di imponibile attualmente sottratto al fisco. Così come è avvenuto negli anni scorsi: nella relazione sull'economia non osservata e sull'evasione fiscale per il 2020, presentata come allegato alla Nota di aggiornamento al Documento di economia e finanza, si osserva infatti che la cedolare sugli immobili abitativi ha portato «un cambiamento nei comportamenti dei contribuenti, orientati verso una maggiore compliance fiscale». E la conseguenza è stata che «nonostante l'introduzione dell'aliquota ridotta, il gettito derivante da locazioni non ha presentato flessioni di rilievo nel corso del tempo».

Nell'ordinamento attuale l'opzione per la cedolare secca è prevista, per le case date in affitto, con formule diverse: si paga il 21% sul normale canone di locazione e il 10% per i contratti a canone concordato, nei grandi Comuni o in quelli ad alta tensione abitativa. È possibile fruire dell'opzione con alcune limitazioni (non più di quattro appartamenti) anche nel caso degli affitti brevi, con aliquota deL 21%. Solo per i contratti stipulati nel 2019 la stessa aliquota si applica sugli immobili commerciali (categoria C/1): un regime sperimentale che aveva dato speranze ai proprietari ma poi non è stato confermato. Complessivamente per il 2019 l'opzione per la cedolare è stata fatta da oltre due milioni e mezzo di contribuenti, per un'imposta totale di tre miliardi tondi.

La presentazione del progetto di legge a Palazzo Madama è stata salutata con favore da Confedilizia: il presidente Giorgio Spaziani Testa auspica «che il disegno di legge all'attenzione del Senato faccia il suo corso ma, soprattutto, che sia di stimolo ad un sollecito intervento di estensione generale al comparto non abitativo di questa forma di tassazione».