Napoli non è una città per fuorisede, la questione non è d’oggi, ma l’ultima conferma arriva dal report “La casa in locazione in Italia e in Europa” che verrà presentato questa mattina a Milano e contiene un focus su Napoli dal quale emergono dettagli imbarazzanti. Il rapporto è stato realizzato da Scenari Immobiliari, un istituto indipendente di analisi del mercato immobiliare, che oggi, in collaborazione con Abitare Co, ha organizzato la seconda edizione del “Forum Locazione”, nel corso del quale saranno discussi i risultati della ricerca.
Si tratta di un’analisi densa di dati sul mercato delle locazioni, nel capitolo sulla città di Napoli troneggia un dato da brividi: gli studenti, a prescindere dal quartiere dove alloggiano, pagano i canoni più alti di tutta Napoli, superiori anche a quelli di Posillipo, Chiaia e Vomero.
In media una casa che ospita studenti viene affittata a 9,10 euro al metro quadro, primato assoluto nel mercato degli affitti in territorio partenopeo dove i contratti a canone concordato non superano la media di 8,70 euro e quelli “transitori” arrivano a 8,30 euro.
Agli studenti viene riservato anche il numero minimo di abitazioni in affitto, appena 850 sulle 19.200 registrate con contratti ufficiali. E si tratta di abitazioni che, nella maggior parte dei casi, hanno uno scadente stato di manutenzione, dettaglio non irrilevante in un mercato delle locazioni nel quale è proprio la “qualità” dell’appartamento a fare la differenza sul valore del canone richiesto.
La questione del mercato delle case per gli studenti viene sottolineata a più riprese nel corso del rapporto su Napoli dove si spiega che «il Comune registra una mancanza di residenze universitarie private e un numero di posti letto a disposizione in strutture convenzionate insufficiente; di conseguenza, la pressione abitativa derivante dagli studenti fuori sede viene indirizzata quasi completamente sul mercato abitativo ordinario». Le difficoltà per i fuorisede vengono affrontate anche dal presidente di Scenari Abitativi, Mario Breglia, il quale in maniera semplice spiega come sia il mercato degli affitti turistici ad aver impresso una svolta e parla del Centro Storico che «data l’elevata accessibilità, la presenza di istituti universitari e la vocazione turistica, è soggetto a una pressione crescente della domanda di locazione breve, che porta al rialzo dei canoni medi di locazione».
Gli aumenti
Il focus sulle locazioni a Napoli si concentra anche sul resto del mercato, non solo su quello degli studenti. Anche in questo caso l’analisi è preoccupante perché registra un generico aumento dei prezzi con una importante crescita nelle zone considerate “semicentrali”. Mentre per gli appartamenti delle zone a maggior pregio le locazioni hanno subito una variazione del 6 per cento e in quelli periferici un impercettibile rialzo dell’1,9%, per le aree ai margini dei quartieri “bene”, l’impennata ha raggiunto punte del 16,7% in media. Ma ci sono singole aree dove i canoni di locazione sono addirittura raddoppiati.
Gli aumenti più clamorosi, secondo il report di Scenari Immobiliari, sono registrati nella zona di Capodimonte con una crescita del 50 per cento rispetto al valore misurato nel 2015. Ovviamente si tratta di un record di crescita solo percentuale perché si passa dal costo di 350 euro (in media per 80 metri quadri) a un nuovo valore di 700 euro. Insomma, si tratta di spese ancora in qualche modo sostenibili. Decisamente più imponente il rialzo registrato per via Medina (ma qui torniamo nel cuore della città) che cresce del 48% arrivando a una media superiore ai 1.300 euro nell’ipotesi di appartamento da 80 metri quadri.
Se, però, vogliamo andare a caccia dei canoni di locazione più esagerati, dobbiamo arrivare in collina. Al Vomero, nella zona di San Martino, secondo il rapporto che verrà ufficialmente presentato questa mattina, per 80 mq. bisogna sborsare almeno 1.833 euro. Il paradosso è che quella di San Martino è una delle aree della città nelle quali è stata segnalata una diminuzione del valore dei canoni di locazione, -3,50% rispetto al 2015. «A Chiaia, Posillipo e al Vomero - spiega Breglia - un’elevata qualità storica e architettonica del patrimonio immobiliare, buoni livelli di accessibilità, elevata qualità del verde, presenza di servizi per l’infanzia e l’istruzione a tutti i livelli e una forte offerta di strutture sanitarie, fanno registrare i livelli di canoni più alti della città di Napoli».
Il futuro
L’analisi inquadra anche i possibili sviluppi del mercato delle locazioni e individua proprio nelle aree periferiche quelle con maggiori possibilità di evoluzione, anche rispetto ai progetti di riqualificazione e rivitalizzazione: «Le municipalità 10 (Bagnoli-Fuorigrotta) e 8 (Chiaiano, Piscinola, Marianella, Scampia) rappresentano buone opportunità di rilancio - dice il presidente di Scenari Immobiliari - sia dal punto di vista sociale, che economico e abitativo, grazie a un sistema infrastrutturale esistente che garantisce una buona accessibilità e progetti di rigenerazione urbana in corso o in divenire. Attenzione anche alla rinnovata crescita del Centro Direzionale e alla zona di San Giovanni».